如何準確計算房地產投資回報率

如何準確計算房地產投資回報率
據中原地產從業員的經驗所得：目前計算投資回報率最廣泛採用的方法是計算租金的年回報率，公式為：
租金回報率＝每月租金收益 ×12/購樓總價
舉例：投資者何先生購買710呎單位，總價為163萬元，成交單價為2295元/呎。何先生採用了按揭貸款的方式，首期房款為7成489000萬元，按揭貸款114.1萬元，月供款約為5853.53元（供20年）。何先生將其以月租金8000元出租。
那麼計算租金回報率＝8000×12/1630000＝5.9％
這種方法計算簡便，對一次性付款的情況分析會較為準確，但由於只考慮了租金和樓價，其應用範圍比較局限，對於使用按揭貸款購樓的回報情況就不太適用。
中原地產的從業員建議，投資者可用以下的計算方式計算自己的物業回報，公式為：
投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期樓款＋期樓時間內的按揭款）
以上述舉例的資料代入分析：由於何先生買的是二手樓，可以立即將物業出租，不存在期房的空租時間，計算投資回報率＝（8000-5853.53）×12/489000＝5.3％
這種方法考慮了租金和前期實際的主要投入，比租金回報率的計算更深一步，適用範圍更廣，更適合於目前按揭貸款購樓的普遍情況。